NORD- & OSTSEE WIRTSCHAFTSFAKTOR FERIENHAUS ner Gegend liegt, in der Sie auch zeitweise vermieten dürfen. In einigen Ferienorten gibt es Viertel, die Dauerbewohnern vorbehalten sind und in denen eine touristische Nutzung nicht gestattet ist. OBJEKT Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Wahl des Objekts. Häuser und Wohnungen sind ungefähr gleichermaßen nachgefragt. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter und zwei Schlafzimmer, bei Häusern 80 bis 100 Qua dratmeter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre, kommen also zum großen Teil mit der Familie. Fast alle reisen mit dem Auto an. Die durchschnittlich gezahlte Wochenmiete pro Objekt liegt laut einer HomeAway-Studie bei knapp unter 600 Euro in der Nebensaison und bei ca. 750 Euro in der Hauptsaison. Über 1.000 Euro pro Woche Miete leisten sich nur zehn Prozent der Urlauber. Die durch schnitt liche Verweildauer beträgt etwas über sechs Tage. Rund 60 Prozent der Buchungen entfallen auf die Monate Juli bis September. Lassen Sie sich bei Besichtigungen von Bestands immobilien nicht von den hässlichen Tapeten der Vorbesitzer oder den 70er-Jahre-Kacheln im Bad beeinflussen. Das lässt sich – im Gegensatz zur Lage – alles leicht ändern. NEBENKOSTEN Beim Kauf fallen einmalige Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls auch für den Makler an. Zusammen betragen sie in der Regel noch einmal ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises. Bei gebrauchten Immobilien sind meist eine gründliche Renovierung und eine neue Einrichtung fällig, vielleicht auch ein neues Bad oder eine neue Küche. Neue Immobilien müssen gestrichen, eingerichtet und dekoriert werden, bei Häusern kommen noch die Außenanlagen hinzu. In die Kalkulation müssen auch die jährlichen Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten, Ver sicherungen, Wohngeld, Reparaturrücklagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet/ Telefon etc. einfließen. Diese Kosten können nicht, wie zum Beispiel bei einer Mietwohnung, größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern sind im 30 BELLEVUE 2/2016 Wochen- oder Tagesmietpreis enthalten. Als Faustregel gilt: Mit kalkulierten drei Euro Nebenkosten pro Monat und Quadrat meter sind Sie auf der sicheren Seite, d. h. bei einer 60-Quadratmeter- Wohnung betragen die jährlichen Nebenkosten etwa 2.160 Euro (60 mal 3 mal 12). STEUERN Fiskalische Aspekte sollten immer nur als Sahnehäubchen bei einer Investition verstanden werden. Kaufen Sie nie eine Immobilie, die sich nur durch Steuersubventionen rechnet. Das ging schon bei den Bauherren- und vielen Sonder-AfAObjekten schief. Eine gute Immobilie muss sich auch ohne Steuervorteile rechnen! Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken auf Sie als Vermieter und kleines Touristikunternehmen zukommen. Das ist keine ganz leichte Materie. RENTABILITÄT Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von drei bis vier Prozent. Es gibt auch Ferienimmobilien, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zweistellige Renditen schaffen. Da rüber kann man sich dann freuen, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen. Rechnen Sie realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln. Auch hier gibt es eine Faustregel: Mit 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie finanziell selbst tragen. Recherchieren Sie im Internet die saisonalen Mietpreise vergleichbarer Objekte vor Ort, und schauen Sie sich genau die Belegungspläne dieser Objekte an. Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der Regel ausgebucht. Hinzu kommen Ostern, Pfingsten, Weihnachten/Neujahr sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst. SERVICE Wer kümmert sich um Schlüssel übergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in schnell erreichbarer Nähe der Immobilie wohnt? Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometern Entfernung machen, wenn die Kaffeemaschine ihren Geist aufgegeben hat? Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine verläss liche, erfahrene und seriöse örtliche Agentur suchen. Wie findet man die? Fragen Sie Nachbarn, achten Sie auf Werbeschilder und Ladenlokale vor Ort, und googeln Sie mit Suchbe griffen, die am besten zu Ihrer Immobilie passen, wie etwa „Rügen Ferienhaus Agentur“. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“ mit Mehrwertsteuer zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Auch das sollte bei Kalkulation und Preisfin dung berücksichtigt werden. ■ VERMIETBARKEIT Durchschnittlich vermietbare Tage eines guten Objekts 211 Sylt Die einzig echte Ganzjahresdestination. TAGE Hohe Einstiegspreise! 188 Rügen Deutschlands größte Insel hat noch Potential. TAGE Gute Auswahl 176 Nordfriesland Föhr, Amrum und St. Peter sind TAGE Top-Standorte 165 Usedom Traditionsbäder und interessante neue TAGE Ferienprojekte 162 Allgäu/Voralpen In schneesicheren Lagen TAGE zwei Hochsaisons 152 Lübecker Bucht Timmendorf, Scharbeutz & Co. TAGE sind Klassiker 149 Bodensee Vier Mil lio nen Gäste fuhren 2010 ans TAGE Schwäbische Meer 145 Mecklenburg/Küste Vielfältiges Angebot zu TAGE moderaten Preisen 140 Ostfriesland Die ruhigen Inseln haben ihre feste TAGE Fangemeinde 135 Mecklenburger Seen Moderate Preise für FamiTAGE lienurlaube
BELLEVUE | eMagazin | 02/2016
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